מחזור משכנתא הוא אחד הכלים הטובים ביותר שיכול לחסוך לכם זמן וכסף רב, כסף אשר יכול להתפנות לצרכים אחרים שלכם במקום שילך ישירות לכיס של הבנקים.

איך יכול להיות שלא כולם עושים או לא יודעים שניתן לעשות מחזור משכנתא?

במאמר זה תקבלו את כל התשובות לשאלות שלכם!

נושאים במאמר:

• מחזור משכנתא – כיצד זה עובד?
• האם כדאי לכם לבצע מחזר משכנתא?
• למי מתאים לעשות מחזור משכנתא?
• איך עובד החיסכון במחזור המשכנתא?
• מחזור משכנתא חיצוני או פנימי?
• איזה מסמכים צריך להמציא לבדיקת מחזור המשכנתא?

מחזור משכנתא – כיצד זה עובד?

מטרת מחזור המשכנתא היא לסלק את המשכנתא הישנה ולהחליפה במשכנתא חדשה, המטרה היא לחסוך בריביות או לקצר את חיי המשכנתא וכך לחסור במעמלות או גם וגם.

אם אתם לא ממש מבינים על מה מדובר אל דאגה, תכף העניין יתבהר פשוט תמשיכו בקריאה של המאמר

קצת על משכנתא:

אצל רוב האנשים המשכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר בחייהם, היא גם לאורך פרק זמן משמעותי באורך חיינו ולכן גם טעות קטנה יכולה להיות מאוד משמעותית לאורך הזמן

הכי טוב להימנע מטעויות הוא, לפני שאנחנו פונים לבנק לצורך בקשה ללקיחת משכנתא חדשה, וכנראה הדבר החשוב ביותר להבין.

הבנקאי אינו יועץ משכנתא אובייקטיבי – הוא דואג לאינטרס של הבנק בו הוא עובד! הוא קודם כל איש מכירות מטעם הבנק.

הבנק רוצה למקסם את הרווח מכל עסקה ומתגמל בהתאם את היועץ בבנק בהתאם לכדאיות העסקה, גם אם הוא נראה האדם הכי נחמד שקיים ביותר בסוף היום האינטרסים שלכם אינם זהים.

ולכן רצוי לפנות לאיש מקצוע אובייקטיבי שידאג לצרכים שלכם. יועץ המשכנתאות, הוא יודע כיצד לגשת לבנקים, מה לבקש ואילו מסלולים לבחור, דבר אשר יביא לחיסכון מאוד משמעותית בעלות המשכנתא.

למה יועץ המשכנתא אובייקטיב? פשוט מאוד אתם משלמים לו עבור השירות בניגוד לבנקאי אשר מתוגמל ישירות מהבנק.

מילון מושגים

האם כדאי לכם לבצע מחזור משכנתא?

אין תשובה חד משמעית שמתאימה לכולם, זה מאוד ייחודי, אם תרצו לבצע בדיקה אתם מוזמנים להשאיר פרטים ונשמח לחזור אליכם ולבצע את בדיקת הכדאיות עבורכם.

ישנם 3 מקרים שבהם יש כדאיות במחזור משכנתא

• כאשר ההחזר החודשי שלכם גבוהה ביחס להכנסה וברצונכם להפחית באמצעות הוזלת הריבית או פריסה חדשה של המשכנתא.
• כאשר אתם רוצים לקצר את משך חיי המשכנתא ו/או להוזיל את הריביות (במידה והדבר מתאפשר בתאם ליחס ההחזר מול ההכנסה החודשים שלכם)
• כאשר שווי הנכס שברשותכם עלה באופן משמעותי ורמת הסיכון של הבנק ירד בצורה משמעותית ביחס לגובה המשכנתא, מה שאומר שלרוב הבנק יוכל לתת מסלול נוח יותר כי הסיכון התשנה לטובתכם.

מומלץ לבצע בדיקה אחת לשנה ואם יש אפשרות לחסוך למה לא בעצם.

כמות הפעמים שניתן למחזר את המשכנתא משתנה מתקופה לתקופה, תלוי במצב השוק ובצרכי הלקוח

למי מתאים לעשות מחזור משכנתא?

אם אתם עומדים בתנאי הבנק, כושר ההחזר של המשכנתא החדשה וחווי האשראי שלכם ירוק, מתאים לכם לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא.

למרות זאת, לפעמים מקבלים סירוב מהבנקים, מה עושים?

לפני הכל עוצרים ולא ממשיכים לפנות לעוד בנקים

מספיק שבנק אחד סירב יש אפשרות שתקבלו סירוב בבנקים נוספים.

מה הסיבה שיכולה לגרום לסירוב?

הסירוב יכול לקרות מ 2 סיבות עיקריות:

• הגשתם בקשה לא הגיונית מבחינת הבנק, אתם לא עומדים בתנאי הבקשה או מדיניות הבנק לא מאפשרת.
• אתם ביקשתם בצורה לא נכונה, קיבלתם סירוב למרות שאתם עומדים בתנאים

הבנקאי בהחלט מעוניין למכור לכם הלוואה והוא ישתדל לספק לכם שירות טוב אך הבנק לא מוכן לקחת סיכון מעבר למה שהוא הגדיר לעצמו, יש לו רף סיכון מוגדר מראש והגמישות בנושא נמוכה.

דבר נוסף הוא שיש צורה להגיש את הבקשה להלוואה, אם היא לא מוגשת לפי הגדרות של הבנקים יתכן ותקבלו סירוב, רק כי לא הגשתם נכון את הבקשה.

התנאים העיקריים של הבנק

• כושר ההחזר – הבנק רוצה לדעת שיש לכם יכולת להחזיר את ההלוואה, אם ההכנסות שלכם נמוכות ביחס להחזר החודשי של ההלוואה אתם תקבלו סירוב מהבנק.
• כמה אתם לקוחות טובים של הבנק – גם במקרים ואתם ביחסים טובים עם הבנקאי, לא תמיד הוא יכול לעזור לכם לקבל הלוואה, הבנקים עושים בדיקת חווי אשראי בתור כלי לחישוב סיכונים, כמה אתם לקוחות מסוכנים מבחינת הבנק, במידה ודירוג האשראי שלכם נמוך או שלילי, הסיכוי שתקבלו הלוואה הוא נמוך מאוד ואתם תקבלו סירוב.

הבנק מסרב למחזר את המשכנתא שלכם?

אם קיבלתם סירוב למחזור משכנתא ברוב המקרים יש מה לעשות ואף רצוי,

לבדיקת כדאיות בחינם השאירו פרטים.

איך עובד החיסכון במחזור המשכנתא?

בשלב הראשון צריך לבקש מהבנק דו"ח יתרות לסילוק, אפשר להוציא באמצעות אתר, אפליקציה או בטלפון (תלוי בבנק), צלצל למוקד של הבנק זאת הדרך הקלה ביותר.

בשלב השני לתת ליועץ המשכנתא לבדוק את הדו"ח יתרות לסילוק, אם אתם יודעים כיצד לבצע את הבדיקה, עשו זאת בעצמכם.

או באמצעות מחשבון המשכנתא ניתן לבצע בדיקה של התמהילים ולהשוות ביניהם.

מחזור משכנתא פנימי או חיצוני?

ניתן לבצע מחזור משכנתא פנימית (לקחת משכנתא חדשה בתוך הבנק בו לקחנו את המשכנתא) או חיצונית (לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר).

ברוב המקרים משתלם לבצע מחזור פנימי (בבנק בו לקחנו את המשכנתא).

למה? פשוט מאוד מכיוון שהבנק מכיר אותנו, יש לנו היסטוריה ביחד, הוא רוצה שנישאר לקוחות שלנו ומוכן לתת לנו הצעה טובה וכדאית בשביל זה.

מחזור פנימי זה כמו להסכים לתנאים החדשים של "מחלקת השימור הלקוחות" של הבנק.

הבנק רוצה וודאות ויציבות ומעדיף להמשיך לעבוד עם לקוחות טובים שהוא מכיר "לקוחות שמשלמים בזמן"

למעשה ככל שאתם נחשבים ללקוחות טובים יותר בעיני הבנק, ככה תקבלו הצעה אטרקטיבית יותר "ממחלקת השימור לקוחות" של הבנק.

הסיבה הנוספת שמחזור פנימי נפוץ יותר היא הנוחות, לבנק יש את כל המידע הנדרש עליכם, נתוני המשכנתא שלכם כבר נמצאים אצלו, זה מקל על כל התהליך והביורוקרטיה.

לפעמים הבנק שלנו לא יכול להתחרות עם הצעות של הבנקים המתחרים, במקים כאלה בהחלט יש לשקול מחזור המשכנתא חיצוני.

אילו מסמכים צריך להגשת בקשה למשכנתא?

אין הבדל בין המסמכים הנדרשים לבקשה עבור מחזור משכנתא חיצונית או פנימית.

• צילום ת"ז

יש להגיש את הצילום עם ספח פתוח

במידה ומדובר בת"ז ביומטרית יש לצלם משני הצדדים

הבנקים מבקשים רק צילום ת"ז עדכני כאמצעי זיהוי, זה האמצעי הזיהוי היחיד אותו הם מוכנים לקבל

דרכון, רישיון נהיגה וכו' לא יכובד ע"י הבנקים.

רצוי שהצילום יהיה בתאורה טובה, שהתמונה והכתב יהיה ברור, ושבצילום לא יהיו פרטים לא רלוונטיים, אנחנו רוצים להשאיר רושם טוב על הבנקים, זה חשוב מאוד לתהליך של המשא ומתן.

• תדפיס עו"ש, 3 חודשים אחרונים

חשוב שבתדפיסי העו"ש יהיה רשום שם בעלי החשבון.

אם לא רשום, יש צורך בצילום שיק (מבוטל) או אישור ניהול חשבון

חשוב להבין, אם יש לכם שורות "א.כ.מ" (אין כיסוי מספיק), חריגות ממסגרת האשראי, השכר שהצהרתם לא תואם למה שמופיע בתדפיסי העו"ש, קיים סיכוי טוב שתקבלו סירוב!

רצוי לסדר את תדפיסי העו"ש שלושה חודשים מראש, על מנת שיראה תקין ויפה ולהימנע ממצבים לא נעימים מול הבנק.

• משכנתאות והלוואות

יש להוציא פירוט משכנתאות והלוואות ממאגר נתוני האשראי, מידע זה קיים בדוח נתונים האשראי.

• הכנסות

שכיר – יש להמציא את הסכום הממוצע בשלוש החודשים האחרונים ותלוש המציין את התפקיד בעבודה, אם אין וותק של שנתיים מומלץ לצרף תלושי שכר מעבודות קודמות.

עצמאי + בעל שליטה – יש להמציא אישור מרואה החשבון עדכני, לפי הפורמט שהבנק מבקש, כל בנק והפורמט שלו, עלכן יש לבקש מכל בנק את הפורמט שלו.

שומת מס, עבור שנתיים אחורה, במידה וטרם התקבלה השומה יש להציג דו"ח שהגשתם לרשויות המס (חתומות ע"י משרדי מס הכנסה בלבד)

במידה ואין היסטוריה עדיין, אם מדובר בעסק חדש, יש להמציא תעודת עוסק.

• הכנסות נוספות

שכר דירה – יש להמציא חוזה שכירות, כמו כן חשוב שההכנסות מהנכס יעברו דרך חשבון העו"ש, במידה וההכנסות במזומן ואין תיעוד בחשבון העו"ש הבנק לא יכיר זאת הכנסה נוספת.

חשוב לוודא שהחוזה עם תאריך עדכני ותואם לנסח הטאבו הרשום על שמכם.

קצבאות – קצבאות עדכניות המשולמות נכון לזמן בקשת ההלוואה ובתנאי שהן קבועות בלבד.

פנסיה – אישור על קבלת הקצבה

דיבידנד – מחולקים לפי חודשים

מזונות – יש להמציא הסכם גירושין ופירוט של ההפקדות בעו"ש

הכנסות מהכולל – אישור מהכולל ופירוט הפקדות בעו"ש בלבד.

(מזומן לא יחשוב כהכנסה נוספת).

אילו מסמכים נדרשים למחזור משכנתא?

• יתרה לסילוק עדכנית
• דו"ח התנהלות של המשכנתא שלכם עבור השנתיים האחרונות, שהבנק יראה שהמשכנתא משולמת באופן סדיר ובזמן.
• אישור זכויות מרמ"י + אישור חברה משכנת, חשוב להוציא מרמ"י אישור בתוקף ו\או מהחברה המשכנת עבור שלושה חודשים אחרונים.

חשוב לוודא שאין הערות הזהרה והגבלות על האישור, אם יש בעלים נוספים על הכנס צריך לקבל אישור הסכם שיתוף.

בואו נסכם

האופציה למחזר את המשכנתא שלכם היא לרוב בשורה משמחת, חשוב לדעת שיש דרכי יציאה מהמשכנתא הראשונית ואפשר לתמיד לתקן לשפר ולחסוך, חשוב לזכור שהליך זה לא כדאי תמיד ובכל מקרה, דבר המצריך ניתוח מעמיק כדי לקבל תמונה מדויקת.

לבדיקה ללא עלות השאירו פרטים