מתכננים לקנות דירה ראשונה? מזל טוב!
הגעתם לרגע בו אתם עומדים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, כנראה שיש לכם שאלות, ולא מעט.
כמה הון עצמי אתם צריכים?
מה הוא גובה ההחזר אותו תצטרכו להחזיר מידי חודש?
לכמה שנים כדאי לקחת?
כמה כסף צריך להחזיר לבנק עבור המשנכתא?
עוד לא פניתם לבנק בנושא דירה ראשונה? ריכזנו עברוכם את המידע החשוב ביותר כדי להתחיל (:
רכישה של הדירה הראשנה שלכם
משכנתא לדירה ראשונה למטרת מגורים היא הלוואה בטוחה ברוב המקרים, בטוחה יותר משאר סוגי ההלואות שבנקים וחברות מימון חוץ בנקאיות מציעים.
במשכנתא בניגוד לשאר ההלואות המקדמה שאתם נותנים לבנק מההמון העצמי שלכם בנוסף לנכס אותו אתם רוכשים משמש כבטוחה של הבנק ממנו אתם לוקחים את המשכנתא, כלומר אם הלווים לא עומדים בתשלומים לבנק, יש ביכולתו למגור את הנכס שרכשתם על מנת לכסות את החוב שנוצר, מדובר בהליך יקר ומשתלם עבורכם, בשביל זה אנחנו כאן, על מנת שנוכל להתכנן את הדברים נכון גם לטווח הארוך.
תנאים אשר תקבלו מהבנק מאוד תלויים מכושר ההחזר שלכם, אחוז מימון משווי הנכס וכמובן תלוי בנכס עצמו אותו אתם מעוניינים לרכוש, מיקום, מצב וכו'
כללי המשחק לקבלת המשכנתא לרכישה של דירה ראשונה
במקרה של רכישת דירה ראשונה הבנק מאפשר לנו לקבל עד 75% מימון משווי הנכס, שווי הנכס נקבע בהתאם לדו"ח השמאי או לפי חוזה הרכישה. הבנק יבחר את הנמוך מהם. במקרה בו שווי הנכס בזמן רכישה היה נמוך מערך השמאי הרוכש יצטרך להשלים את היתרה של ההון העצמי מכיסו, אחד הפתרונות כאשר מבקשים אחוז מימון גבוה הוא להזמין שמאות מקדימה לפני רכישת הדירה, כך ניתן להימנע מהפתעות ומצבים לא נעימים במועד הרכישה.
את המשכנתא ניתן לפרוס עד 360 חודשים (30 שנה) אורך חיי המשנכתא משפיע באופן ישיר על גובה הריביות אותם תקבלו מהבנקים, ככל שהמשכנתא תהיה קצרה יותר, הריביות יהיו נמוכות ואטרקטיביות יותר.
כושר ההחזר, אחוז המימון וכמו כן גם מיקום ומצב הנכס שלכם מאוד משפיע על תנאי ההלאה שתקבלו מהבנקים, צריך איזון מתאים על מנת לקבל תנאים טובים ואטרקטביים מהבנק.
אחרי שהבנק אישר לכם קבלת המשכנתא עליכם לספק בטחונות לבנק, רישום הערת אזהרה בטאבו על הנכס לטובת הבנק, רישום משכון ברשם המשכנות, יפוי כוח נורטיוני לבנק הלווה, ביטוח חיים וביטוח מבנה על הדירה למשכנתא.
חשוב לדעת!
במסגרת "מחיר למשתכן" ניתן להגיע גם ל 90% מימון משווי רכישת הנכס
הסיבה היא שחישוב שווי הכנס כולל בתוכו "הטבת עלות הקרקע" – לצורך דוגמה, אם הכנס נרכש ב 1 מילון ₪
הבנק יעריך את הנכס בגובה של כ 1.2 מיליון ₪ וככה הגענו לאחוז מימון של עד 75%, שהם למעשה 900 אש"ח מתוך 1.2 מילון ₪ ובפועל הגענו לעד 90% מימון משווי הנכס.
מה התנאים אותם דורשים הבנקים עבור רכישת דירה ראשונה?
אתם (לוקחי המשנכתא)
- הכנסות קבועות מידי חודש, שכר, עיסוק, קצבה, מזונות, הכנסות שכירות מנכסים וכו' – חשוב שהבנק יראה שהכסף נכנס באופן קבוע לחשבון העו"ש שלכם, מה שלא נכנס לעו"ש לא יחשב להכנסה ולא יחושב ע"י הבנק
- ההכנסות צריכות להיות גבוהה פי 3 ויותר מגובה ההחזר החודשי עבור תשלומי המשנכתא
- התנהלות כלכלית תקינה מול הבנק, צ'קים לא חוזרים, פיגורי תשלומים וכו'
- היסטוריה נקיה מול הבנק בו אתם מנהלים את החשבון, ללא עיקולים או הגבלות
- הוכחה שיש להם את ההון העצמי המינימלי אותו דורש הבנק לצורך לקיחת משכנתא
כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה מיד 2
- הסכם רכישה
- אישור זכויות על הנכס הרשום על שם המוכר – נסח טאבו או אישור זכויות מהרשות למקרקעין ישראל
כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה מקבלן
- הסכם רכישה, כולל נספח תשלומים
- מפרט טכני של הנכס
- אישור הבנק המלווה לפרויקט ופנקס שוברים לתשלום
- אם אין בנק מלווה לפרוייקט יש להמציא ערבות חוק מכר והערכת שמאי
קצת על שוק המשכנתאות לדירות מגורים בישראל
לפני כ 20 שנה עבר שוק המשכנתאות בישראל מספר שינויים רגולטוריים, הרגולציה המשמעותית נקבע בשנת 2012 שינוי זה קבע כי ההון העצמי המתבקש מהרוכשים יהיה 25% במקום 10% שהיה לפני כן, מה שבעצם גרם קושי רב על רכישה של דירה ראשונה במיוחד אצל הזוגות הצעירים.
למרות זאת, כמות לוקחי המכנשתאות גדל בערך פי 5 בין השנים 2002 ל 2020 ועומד על כ 65 מיליארד שקלים בשנה, מדובר ב 45% מסך האשראי שניתן לציבור בישראל, כל זה נגרם כתוצאה מגידול האוכלוסייה ועליית מחירי הנדל"ן בארץ.
נראה כי יש גידול בתחרות על לווי המשכנתא, ויותר סניפים של הבנקים למשכנתאות נפתחים ומשתלבים בסניפי בנק קיימים. חשוב לציין כי כדאיות העסקה נקבעת ע"י הבנקים כתוצאה מתכנון נכון של העסקה, ושילוב עם כוח המיקוח שלנו במשא ומתן מול הבנקים.
שוק הדיור בישראל התפתחת בשנים האחרונות והמדינה מעודדת פרוייקים כמו פינוי בינוי, תמ"א 38 ומתן אישורים לבניה של שכונות חדשות בשטחי הערים ועוד.